Vastgoedrendementsmeter

Achtergrond

Nico Geertzema en Mark van Rooijen hebben, in samenwerking met en naar het idee van Adviesgroep Reyersen van Buuren bv, tijdens hun studie Financial Management aan Universiteit Nyenrode de VastgoedrendementsMeter ontwikkeld. De VastgoedrendementsMeter is een generiek kwantitatief (puur cijfermatig) model en algemeen toepasbaar voor beleggingsproposities van bestaand Nederlands commercieel vastgoed (kantoor-, bedrijfspanden en winkels).

Meer achtergrondinformatie is te vinden op www.vastgoedrendementsmeter.nl

Vraag

Adviesgroep Reyersen van Buuren wilde de VastgoedrendementsMeter naar het web brengen. De te ontwikkelen webapplicatie zou de mogelijkheid moeten bieden de belangrijkste rendementsdrijvers (huurindexatie, hypotheekrente, leegstand en bruto aanvangsrendement) naar eigen inzicht te laten variëren en zo per vastgoedbelegging de invloed na te gaan op de rendementen.

Het eerste probleem was dat het model geïmplementeerd is als een gecompliceerd Excel workbook, compleet met macros, grafieken en tientallen variabelen. Een Excel workbook is om duidelijke redenen niet geschikt om als rekeneenheid in een multi-user omgeving als een webapplicatie te fungeren. Als tweede was het ook te verwachten dat het model in de toekomst bijgesteld zou worden. Het was dus wenselijk dat de webapplicatie die veranderingen relatief eenvoudig zou moeten kunnen volgen. Verder moest de webversie uiteraard overzichtelijk, snel en gemakkelijk in het gebruik zijn.

Gekozen oplossingen

Het model is opnieuw geïmplementeerd in C#. Een fundamentele keuze is daarbij geweest om de C# implementatie niet het 'papieren' model te laten volgen maar de Excel implementatie (dat vervolgens wel weer een implementatie is van het papieren model). De C# implementatie is dus afhankelijk gemaakt van de Excel implementatie en lijkt daar software-architectonisch dan ook sterk op. Het voordeel daarvan is dat een wijziging in de Excel implementatie (hetgeen in de praktijk eerder plaatsvindt dan een wijziging in het papieren model) vrij gemakkelijk in de C# implementatie doorgevoerd kan worden.

Naast de webapplicatie is een desktop-applicatie ontwikkeld waarin het C# model is hergebruikt (dezelfde dll). De desktop-applicatie heeft uiteraard dezelfde functionaliteit als de webapplicatie maar biedt ook de mogelijkheid om, per vastgoedproject, een verzameling van variabelen in te voeren, de variabelen te toetsen en vervolgens als bestand uit te voeren. Het uitgevoerde bestand definieert in feite een vastgoedproject en dient als input voor het model in de webapplicatie.

Resultaten

De VastgoedrendementsMeter is een interactieve ASP.NET applicatie die gemakkelijk te onderhouden is. Nieuwe projecten zijn eenvoudig toe te voegen en modelwijzigingen kosten eveneens weinig moeite.

Op het moment van schrijven zijn er reeds meer dan 70 projecten van een 30-tal aanbieders door te rekenen. Gezien de bezoekersaantallen wordt de applicatie door een groot aantal beleggers zeer gewaardeerd.